历时半年的走访、调查问卷发放和收集、分析整理、研究编写等工作，连锁经营协会与德勤华永会计师事务所联合编写的《2013购物中心与连锁品牌合作发展报告》在2013年11月完成。
本报告综合了对行业的宏观数据研究、业内人士访谈、以及对500多份购物中心开发商、商户和消费者的问卷调查，并在此基础上分析购物中心的发展趋势与格局，以及投资、运营成功要素，希望对行业参与者有所启发。在此，列出本次调查研究的主要发现供各位参考：
购物中心从“井喷式”发展阶段进入转型成长期。相较于住宅地产因宏观调控而出现投资放缓的局面，商业地产投资仍然保持快速增长，各城市购物中心的数量和体量持续增加和扩大。与此同时，由于商业资源、资金、人才的不足导致很多问题出现，为显着的是购物中心“同质化”现象日益严重，空置率在逐年上升。购物中心开发商意识到了转型的迫切性，原来重开发、轻运营，重招商、轻管理和服务，重租金、轻坪效的思维正在转变。购物中心在未来5年将步入理性发展与转型成长的关键时期。
购物中心投资持续向二、三线城市倾斜，三线城市步入快速发展时期。过去一年，城市购物中心投资增速有所放缓，而二线与三线城市保持较快增长。得益于城镇化的快速发展、人均可支配收入的增加和政府对于提升城市形象的迫切需求，导致购物中心在三线城市的投资步入快速增长期，尤其处于主要二线城市副中心位置的三线城市受到购物中心开发商的更多关注。
购物中心业态组合不断调整，体验业态成为其发展方向。随着以家庭为核心的休闲消费方式的普及，购物中心承载了包含购物、餐饮、娱乐、教育乃至健身在内的综合功能，高品质的体验业态成为吸引客流的重要因素，而其中餐饮业态与儿童业态与关注。
社区型的中小型购物中心成未来开发重点。随着土地成本快速增长，开发商心态日趋理性。与大型、巨型购物中心相比，中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短。同时，在城市化过程中，由于城市半径规模的大幅度扩张，应运而生大量颇具规模的新兴住宅社区。如果在购物中心的面积、租户数量和类型的选择上能够与所在区域的消费者潜在需求更加匹配，中小型购物中心的经营管理会更有效率，也更有效益。
传统购物中心“触网”，跨渠道经营关键是线上线下融合提升消费者消费体验。电子商务对于传统零售的冲击有目共睹，从多渠道到全渠道再到跨渠道经营理念的发展，核心是如何通过线上线下的融合，借助无线互联、大数据技术更精准地了解消费者需求，增强线上、线下产品与服务的互补性，提升营销、物流、支付各流通环节在线上线下的配合效率，综合提升消费者的购物体验。
购物中心行业加快整合，国内并购主导市场。近年来，受宏观经济增长放缓和电子商务冲击等多重因素影响，购物中心行业零售业态普遍面临增收放缓、节支困难等不利境况，国内市场整合速度加快。对有较好运营能力和实力的企业而言，在经济波动的环境下，通过并购整合突破地域或业态瓶颈，低成本扩张，实现规模协同效应，是可行的战略性选择。